随着中国城镇化建设的推进和地产行业“白银时代”的来临，以地产主业为核心，多元化业务布局逐渐成为 50 强企业的主流选择。近年来地产行业在提升传统业务运作效率的同时，围绕“地产 +、金融 +、互联网 +”，积极布局多元化业务，并把握城镇化、消费升级、产业转型三大机遇，积极尝试新业务领域的战略探索。如新型城镇化、文化旅游、医疗养老、教育培训、长租公寓、联合办公、新型商业等备受业界领军企业青睐。

睿信地产研究院定期推出相关专题，涵盖新型城镇化、区域发展、长租公寓、联合办公、医疗养老、文化旅游、教育地产、建筑工业化等前沿热点，为企业管理变革、业务决策提供参考。

本期我们将就“建筑工业化“专题进行探讨。

• 建筑工业化以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理为特征；

• 与传统建筑工艺相比，具有品质稳定、节能环保、节省人工等显著优势，但短期来看，成本仍然是制约发展的核心因素；

• 钢结构装配式建筑、预制混凝土装配式建筑是目前建筑工业化实施的两大典型路径；

• 随着政策支持力度、行业技术水平、客户认知度等利好因素逐步显现，建筑工业化有望在我国迎来迅猛发展，预计到2020年，建筑工业化总产值将接近5000亿元

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建筑工业化的定义与特征

建筑工业化是行业供给侧改革的主要发展方向，受到国家及地方政府的大力支持。2016年国务院三次发声，要求大力推进建筑工业化。

1974年，联合国出版的《政府逐步实现建筑工业化的政策和措施指引》中定义了“建筑工业化”：按照大工业生产方式改造建筑业，使之逐步从手工业生产转向社会化大生产的过程。

建筑工业化以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理为特征，以建筑全周期服务理念，重塑产业链全流程，推动建筑行业科技革命。

彻底改变了传统施工低技术含量、低效率、低精度、高能耗、高污染的现场手工湿作业方式，采用先进装备制造、工业工程、量化管理等技术实现工业化生产。

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建筑工业化与传统工艺优劣势对比

与传统施工方式相比相比，建筑工业化具有品质稳定、节能环保、节省人工等显著优势，至少能降低1/3以上的能耗与人工，减少1/2以上的水耗与垃圾。

• 品质稳定：传统施工方法的质量误差普遍是以厘米为单位的，而产业化的质量误差是毫米，施工失误率可降低到 0.01%， 外墙渗漏率水平为 0.01%，精度偏差以毫米算小于 0.1%；

• 节能环保：工业化建筑在节水、节电、减少垃圾、节能减排，缩短施工周期、降低施工噪音和扬尘污染方面效果显著。由于构件集中生产，工厂的生产用水和模板可以做到循环利用。符合绿色建筑标准的构件设计具有雨污分离、节水、节电等特点，可以做到环境水与生活用水的二次利用；

• 节省人工：产业化相比目前传统施工模式用工减少 50％左右，有利于提升产业工人素质，实现减员增效，推动建筑业由劳动密集向技术密集转变。

但现阶段，成本仍然是制约建筑工业化发展的重要因素，采用建筑工业化方式比传统建筑方式建安成本高10%以上。

• 短期建造成本高企：2015 年 6 月，多层住宅建造成本为 1354 元/平米，小高层为 1629 元/平米，高层为 1791 元/平米，取三者均值，近似得出传统住宅建造成本为 1600 元/平米；而对于工业化住宅，不同预制装配率的建安成本不同，例如 21%的预制装配率，工业化住宅建造成本高出传统仅 14%，而 40%的预制装配率则要高出 17%。

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建筑工业化实施的两大典型路径

建筑工业化的实现途径有很多，从项目实践来看，适合大规模应用的主要包括钢结构装配式建筑、预制混凝土装配式建筑两大典型路径。

预制混凝土（PC）装配式建筑是构件预制与节点现浇的结合，发挥各自优势，保证结构的整体性，居住体验接近传统施工方式。

但预制混凝土装配式建筑存在抗震烈度低、供应链管理难度高等技术难点，限制了其在高烈度地区的应用，也不适宜远距离运输.

• 抗震问题：预制混凝土装配式建筑抗震问题较为突出，与现浇混凝土结构相比，节点处现场施工质量控制要求高，同时整体性不如现浇混凝土，在高层以及高烈度区应用需谨慎。

• 供应链管理问题：预制混凝土装配式建筑供应链管理难度高。库存管理方面，工厂需要大面积堆场以及配套设备和工具，堆存成本高。构件运输方面，运输成本高，市场辐射范围有限。

钢结构装配式建筑由钢结构作为承重结构，配合工业化楼板系统、内外墙体系统，形成一套完备的住宅建筑，在抗震性能、项目工期、绿色环保方面优势突出

• 抗震性好：钢结构建筑相比传统的混凝土建筑而言，用钢板或型钢替代了钢筋混凝土，强度更高，抗震性更好；

• 缩短工期：并且由于构件可以工厂化制作，现场安装，因而大大减少工期；

• 绿色环保：由于钢材的可重复利用，可以大大减少建筑垃圾，更加绿色环保，因而被世界各国广泛采用，应用在工业建筑和民用建筑中；

但受材料特性影响，存在防火、防腐等技术难点，需采取相应措施进行处理，相关处理技术已较为成熟并投入应用。

• 防火问题：依据我国相关规定，一般建筑承重结构在火灾发生时的耐极限至少 2.5h，而一般的钢耐火极限都低于 1 小时，钢结构住宅必须经过防火处理才能达到防火标准。

• 防火措施：通常采用喷涂防火涂料法进行防火处理，防火涂料用于喷涂在钢结构构件表面，能够形成耐火隔热的保护层，提高钢结构构件的耐火性。

• 防腐问题：钢材的耐腐蚀性差，在空气湿度大、临近海边的地区容易因钢材腐蚀导致建筑寿命缩短，钢结构住宅需要采取必要的防腐措施来保证住宅的安全使用。

• 防腐措施：

  加入铬、镍、钛等耐腐蚀元素，改变钢材成分，提高钢材的耐锈蚀能力；

  在钢材的表面加保护层，采用表面刷漆、喷涂涂料、搪瓷、塑料等，隔离腐蚀介质。

• 技术成熟度：钢构件的耐腐措施技术上成熟，方法上比较简便，我国每年防腐涂料的用量可能已达到20万吨左右，约占涂料总量的10%，实践中常根据项目实际需要，综合采用选材控制和表面覆盖进行防护，提高钢结构防腐性能。

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政策利好推动市场发展

建筑业受政策环境影响较大，为推进建筑工业化的发展，我国自2013年起密集出台多项政策，提出“力争用 10 年左右时间，使装配式建筑占新建建筑的比例达到 30%”。 为保障建筑工业化的切实推进，各地区纷纷发布相关细则，东部沿海地区、川渝地区及湖南省政策响应较快、支持力度较大，其中上海市政策导向最为积极。

政策内容方面，各地政府着力在装配式建筑占比、单体预制/装配率、装修装配化率、土地出让条件等方面提出要求，给予容积率奖励、建筑补贴、成本补贴、税费优惠、购房贷款优惠等政策。

建筑业态方面，各地政策强调保障房建设中建筑工业化的应用，北京、上海、合肥等地均对装配式建筑占比、单体预制装配率等提出明确要求。

随着政策支持力度、行业技术水平、客户认知度等利好因素逐步显现，建筑工业化有望在我国迎来迅猛发展，预计到2020年，建筑工业化总产值将接近5000亿元。